De hipotecas: caveat emptor, caveat venditor

La incapacidad de un número creciente de ciudadanos para, en medio de la crisis, hacer frente a sus hipotecas, ha desencadenado un debate sobre posibles medidas como la cancelación de la deuda por dación de la vivienda, la renegociación de los contratos, la elevación de los ingresos mínimos exentos de embargo (principal medida que el gobierno ha tomado), etc. Incluso la muy tímida respuesta gubernamental ha provocado, por ejemplo, la respuesta airada del consejero delegado del BBVA, Ángel Cano. Según éste, las recientes medidas del gobierno son “populistas” y podrían “estropear el mercado hipotecario”. Estropearlo... para él, debe de querer decir.

En las transacciones de mercado, la ley da por supuesto que el comprador sabe lo que compra, para qué sirve y para qué no. Es el principio conocido como caveat emptor, que podría traducirse por: esté atento el comprador. Se comprende fácilmente que, si la validez ulterior de las transacciones pudiera ser simplemente impugnada por la pretensión del comprador de que no sabía bien lo que compraba, el mercado se vería seriamente entorpecido, los vendedores tendrían que contratar elevados seguros que encarecerían los precios y los compradores oportunistas empeorarían en beneficio propio las condiciones para el resto. El principio caveat emptor probablemente evita un mal mayor, pero salta a la vista que impide al comprador engañar al vendedor y no al contrario.

Por eso las leyes y las prácticas de numerosos países han ido limando e incluso excluyendo su aplicación en ciertas esferas. Gran parte del comercio al pormenor, por ejemplo, permite las devoluciones, sea con devolución del pago o con entrega de un bono por valor equivalente. En el ámbito de la electrónica los grandes distribuidores suelen admitir la devolución de los aparatos sin más restricciones que un plazo razonable y que sigan en buen estado. En general, los derechos del consumidor han ido limitando la aplicación del principio.

Pero el campo donde más claramente sucede es precisamente el de la propiedad inmobiliaria, donde al mencionado principio se opone en muchos países el de garantía implícita, por el que se supone responsabilidad del vendedor entregar al comprador un producto que cumpla adecuadamente su funcionalidad. Así, por ejemplo, se supone que una vivienda no se va a resquebrajar o presentar goteras en un plazo razonablemente largo. Más en general, el principio se aplica allá donde quepa suponer que el comprador, que era menos o nada experto, confió en la información que le ofreció el vendedor, que sí lo era, a la hora de decidirse a comprar ese producto.

Me parece que esto es plenamente aplicable a las hipotecas. No me refiero a si la ley o la jurisprudencia española lo recogen, cosa que no hacen, sino simplemente a la absoluta asimetría de información entre el prestatario (comprador) y el prestamista (vendedor) en el caso préstamo personal con garantía hipotecaria. El comprador (sobre todo el que ahora está en solfa) compra vivienda una vez en la vida, sin otra información directa que la impresión generalizada de una feliz arcadia inmobiliaria en la que todo el mundo podía hacerse con ella -claro que con esfuerzo- y la que le suministró en su momento el vendedor, que sin embargo era en todo caso un profesional del sector, sabía de un modo u otro que la felicidad no duraría siempre para todos y, para colmo, se llevaba comisión en ello. Cuando la complejidad del producto, en este caso el contrato de préstamo con toda su letra pequeña, procedimientos de cálculo, cláusulas recogidas en tecnicismos y eufemismos que sólo el experto conoce, etc., coloca a vendedor y comprador en tan desiguales condiciones o, para ser exactos, coloca al vendedor en semejante posición de ventaja y superioridad frente al comprador,la cláusula debería simplemente invertirse: caveat venditor (asegúrese el vendedor de que la cosa vendida responde realmente a lo que cree ver en ella el comprador).

Es una buena ocasión de cambiar la ley, desde luego, pero también de reinterpretarla de manera que los bancos compartan la carga del desastre que ellos mismos han creado, en vez de lucrarse abusivamente y por segunda vez con él.